Compraventa Inmueble

¿Quién debe seleccionar al Escribano actuante?
La parte compradora deberá seleccionar el Escribano, ya que es previo a la firma de la compraventa es que se realizará el examen jurídico de la documentación, así como también el tributario. Una vez firmado el documento implica la aceptación de las condiciones actuales del bien.

¿Cuál es la tarea del Escribano?
En primer término realizará el examen de la documentación suministrada por la parte vendedora, la cual será cotejada con la información registral que solicitará.
Mediante la información registral se verificará que no haya afectaciones o gravámenes que recaigan sobre el bien o sus titulares actuales o que lo fueron durante el proceso dominial (30 o 45 años para atrás al día del estudio).
También controlará que el bien se encuentre al día en el pago de todos los Impuestos y Tributos Nacionales y Departamentales.
A nivel Municipal también controlará que no haya previsto expropiaciones o afectaciones del predio.
En caso de tratarse de una copropiedad controlará que se encuentre al día en el pago de los gastos comunes, fondos especiales, seguros, etc.
Controlará la regularidad de las obras frente al Banco de Previsión Social (BPS), solicitándole se acredite la situación de regular de pagos frente a BPS y DGI a los vendedores de corresponder.
Al momento de proceder al otorgamiento será agente de retensión de los Impuestos de ITP e IRPF.

¿Quién paga el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
Ambas partes, comprador y vendedor deben pagar el ITP por partes iguales, 2% del valor real actualizado cada una (este valor real actualizado surge de la cédula catastral actualiza por el índice del mes de la operación).

¿Quién paga el IRPF?
La parte vendedora, el cual deberá tributar toda vez que haya renta o ganancia.

¿Cuándo se entregan las llaves de la casa comprada?
Al otorgamiento de la escritura de compraventa se paga el precio y se otorgan las llaves al comprador, a partir de ese momento el comprador es dueño del inmueble; el Escribano inscribirá la compraventa en el Registro respectivo y una vez inscripto entregara la primera copia de la compraventa a los compradores.

¿En cuanto tiempo se realiza todo este análisis?
Dependerá de la complejidad de la documentación y que la misma se encuentre completa, en situaciones ideales es un procedimiento que tiene una duración de 15 a 30 días.

Compraventa de Automotor

La venta automotor considerada en su globalidad:
La venta de un vehículo automotor tiene incidencias para ambas partes tanto comprador como vendedor.
Normalmente el vendedor queda satisfecho con recibir el precio, pero vamos a ver que esto no es todo.
Vayamos por partes, comencemos con el comprador; quien una vez encuentra un vehículo que le interesa se pone en contacto con su Escribano para que inicie la gestión.
El Escribano seleccionado por la parte compradora, examinará la documentación brindada por el vendedor y solicitará información registral, así como también antecedentes municipales y libres de multas de todos y cada uno de los departamentos en que estuvo empadronado el vehículo, ya que en cada Intendencia pudo haber quedado alguna deuda, multa, etc.
Por otro lado, deberemos obtener libres de multas de Policía de Tránsito y Caminera; para esto el vendedor deberá suministrar el Seguro Obligatorio Automotor (SOA), ya que en las oficinas públicas lo exigen a efectos de suministrar la información.
Con relación a la parte vendedora, como hemos dicho, deberá suministrar la documentación del vehículo, el SOA y en caso de ser contribuyente al BPS se le solicitará certificado único que acredite que se encuentra al día en el pago; si la parte vendedora es una persona jurídica (S.A., S.R.L., etc) se solicitarán los Estatutos de su constitución, libros de actas de Asamblea y Directorio, etc; y por último en materia de documentación, si la parte vendedora es contribuyente del IRIC, IRAE o IMEBA, se solicitará el Certificado Único Departamental (CUD). Para expedir el CUD la Intendencia exigirá que el automotor esté a nombre de la parte vendedora, cosa que es positiva ya que si no es así se deberá descontar al vendedor tantos derechos de transferencias omitidos como transferencias realizadas sin haberse realizado la transferencia municipal (esto es un tema estrictamente notarial, si no es Escribano y no lo entiende, no se preocupe, siga leyendo)

Al momento de la compraventa:
Coordinada el día y hora de firma, las partes otorgarán la compraventa frente al Escribano, la parte vendedora pagará el precio y recibirá el vehículo; mientras que la parte compradora recibirá el precio; el Escribano se encargará de culminar el proceso con la inscripción del de la compraventa en el Registro.
Posteriormente, el Escribano entregará la documentación a la parte compradora y ésta “debería” proceder a la transferencia municipal, a efectos de desvincular al vendedor del vehículo; decimos “debería” porque el Escribano no puede obligar a su cliente a realizarla, es por esto que sostenemos que el vendedor debe estar asesorado para tomar los recaudos a efectos de desvincularse del vehículo que ha vendido. En Montevideo, se comunica directamente el Registro de la Propiedad con la Intendecia y el comprador recibirá por correo su libreta, repito solo en Montevideo.
Para esto, al momento de la compraventa no solo se firmará la compraventa sino que también un documento que sirva como prueba de que se ha vendido el vehículo tal día a tal hora y que obligue al comprador a realizar la transferencia municipal en cierto plazo, so pena de multa.

¿Quién paga el IRPF y cuando?
La parte vendedora deberá pagar IRPF siempre que exista renta o ganancia en la venta del vehículo, lo hará mediante un boleto de pago complementado con una declaración ante la DGI, pero importante es aclarar que el Escribano interviniente no es agente de retensión de IRPF en materia automotor.

¿Cuánto demora el trámite previo a la firma de la compraventa?
Dependerá del análisis de la documentación del vehículo y no de la chapa (matrícula) actual del mismo.
De la documentación sabremos cual es la sede Registral, o sea, el departamento en donde hay que solicitar la información registral y por otro lado, si el vehículo se encuentra empadronado en la misma Intendencia desde que se compro OK o se lo ha empadronado en diferentes departamentos, deberemos obtener información en todas y cada una de las Intendencias en que estuvo empadronado.